O que aconteceu — sem juridiquês

Em 24 de fevereiro de 2026, um desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo assinou uma decisão que, na prática, paralisou toda a emissão de alvarás de construção, demolição e supressão vegetal na maior cidade do Brasil. A medida atendeu a um pedido do Ministério Público, que questionou a constitucionalidade da revisão da Lei de Zoneamento aprovada em 2024.

O argumento do MP era que o processo legislativo teria tido falhas na participação popular e no planejamento técnico exigidos pela Constituição Estadual. A Prefeitura e a Câmara responderam que foram realizadas 38 audiências públicas, com documentação técnica de 64 páginas — e que o próprio MP foi convidado para todas e não compareceu a nenhuma.

Do dia para a noite, incorporadoras, construtoras, arquitetos, compradores e até obras públicas — creches, escolas, hospitais — foram jogados numa zona de incerteza sem precedentes.

Por que isso importa para você

Se você comprou um imóvel na planta em São Paulo nos últimos dois anos, precisa entender o que estava em jogo. A revisão do zoneamento de 2024 alterou parâmetros construtivos em cerca de 6% das quadras da cidade — e alguns empreendimentos aprovaram seus projetos com base nesses novos parâmetros.

Se a lei for eventualmente declarada inconstitucional pelo TJ-SP no julgamento de mérito, os riscos concretos incluem:

• Revisão de projetos já aprovados que extrapolam os parâmetros do zoneamento anterior
• Possível exclusão de andares ou unidades em empreendimentos em construção
• Obrigação de devolução de valores a compradores de unidades que venham a ser suprimidas
• Em casos extremos, impacto sobre obras em fase avançada, incluindo fundações
• Impacto direto no cronograma e na rentabilidade de investimentos no setor

Política, eleições e o timing desta crise

Não é ingenuidade observar que estamos em ano eleitoral. A revisão do Plano Diretor e do zoneamento de São Paulo é, historicamente, um tema sensível — envolve interesses de incorporadoras, movimentos de moradia, ambientalistas e políticos de todos os espectros.

O questionamento do MP sobre participação popular em audiências públicas pode ter motivações técnicas legítimas — mas o efeito prático foi paralisar o licenciamento de toda uma metrópole, com impacto desproporcional que atingiu até obras públicas essenciais, como apontou o próprio Fachin em sua decisão.

Com o julgamento de mérito ainda pendente no TJ-SP e um ambiente político aquecido até dezembro, a tendência é que esse tema continue gerando ruído, incerteza e — para quem não estiver bem assessorado — decisões equivocadas de compra ou investimento.

O que fazer agora — visão de arquiteto

Como arquiteto urbanista com mais de 20 anos de atuação em aprovações, regularizações e licenciamento em São Paulo, minha leitura prática é a seguinte:

• Se você já comprou — verifique se o seu empreendimento foi aprovado com base no zoneamento de 2016 ou no de 2024. Essa diferença é crucial para avaliar seu nível de exposição ao risco.
• Se você está pensando em comprar na planta — exija saber qual legislação embasou a aprovação do projeto e se o alvará já foi emitido. Não compre no escuro.
• Se você é investidor — empreendimentos com obra concluída ou em fase final, com habite-se emitido, estão fora desse risco. Vale revisitar a estratégia.
• Se você tem obra própria ou irregular — o momento é oportuno para regularizar antes que novas instabilidades legislativas aumentem a complexidade dos processos.

Conclusão — o capítulo ainda não acabou

A suspensão da liminar pelo STF foi um alívio real para o mercado. Mas chamar isso de “resolução” seria precipitado. O julgamento de mérito no TJ-SP ainda acontecerá — e seu resultado pode redefinir as regras do jogo novamente.

O que este episódio revelou, acima de tudo, é a fragilidade do planejamento urbano quando exposto a disputas políticas e institucionais. Para quem investe, compra ou trabalha com imóveis em São Paulo, o recado é claro: contar com assessoria técnica qualificada não é um luxo. É proteção.